Jerzy Regulski urodził się w 1924 roku w Zarybiu pod Warszawą w rodzinie o ziemiańskich i szlacheckich korzeniach. Wybuch II Wojny Światowej wpłynął na decyzję Regulskich o przeprowadzce do Warszawy, gdzie Jerzy kontynuował swoją edukację.

W okresie okupacji służył w stopniu podporucznika w Narodowych Siłach Zbrojnych. Za swoją działalność podziemną w niepodległościowych organizacjach studenckich był po wojnie więziony aż do 1946 roku.

Po wyjściu z więzienia wznowił studia architektoniczne na Politechnice Warszawskiej, uzyskując dyplom w 1947 roku. W latach 1948–1958 pełni funkcję naczelnego inżyniera budowy Osiedla Młynów w Warszawie.

W ramach działalności naukowej w 1959 dołączył do Instytutu Urbanistyki i Architektury. – Instytut był czymś bardzo odległym od tego, co się dziś uważa za placówkę naukową. Był to zbiór ludzi inteligentnych, którzy znali się na urbanistyce, i starali się stosować ją w warunkach socjalizmu i zauroczenia Le Corbusierem – pisał w swojej biografii. Chciał, żeby projektowanie miało przede wszystkim wymiar praktyczny.

Do 1974 roku pracował w Komitecie Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, a następnie w Instytucie Urbanistyki i Architektury, gdzie spędził 16 lat przechodząc przez wiele szczebli kariery aż do funkcji zastępcy dyrektora ds. naukowych. W latach 1963 i 1969 uzyskał kolejno stopień doktora i doktora habilitowanego, a pięć lat później tytuł profesora nadzwyczajnego nauk technicznych (oraz w 1983 roku tytuł profesora zwyczajnego nauk ekonomicznych).

W 1975 roku rozpoczął pracę na Uniwersytecie Łódzkim w Zakładzie Ekonomiki Rozwoju Miast. To właśnie tam współtworzył Konwersatorium ,,Doświadczenie i Przyszłość”, w ramach którego wraz z grupą intelektualistów poszukiwał nowych dróg naprawy kraju.

Lata 70. upływają Regulskiemu głównie pod znakiem licznych podróży zagranicznych. W kraju jest to czas dalszych przemian społeczno-gospodarczych. W 1980 roku dochodzi do przełomu zwieńczonego podpisaniem Porozumień Sierpniowych. To z inicjatywy profesora postulat odbudowy samorządu terytorialnego znajduje się w ostatecznym dokumencie programowym NSZZ ,,Solidarność” uchwalonym w 1981 roku.

W latach 1981–1988 Regulski inicjował i organizował dalsze badania nad odbudową samorządu terytorialnego. Na zaproszenie Bronisława Geremka brał udział w obradach Okrągłego Stołu, był jednym ze Współprzewodniczących Podzespołu ds. Stowarzyszeń i Samorządu Terytorialnego. W latach 1989–1991 zostaje Senatorem i Przewodniczącym Senackiej Komisji Samorządu Terytorialnego, a następnie Pełnomocnikiem Rządu ds. Reformy Samorządu Terytorialnego. – Znalazłem się w wyjątkowej sytuacji. Dana mi była szansa realizacji idei, dla której poświęciłem wiele lat życia. Zdawałem sobie sprawę, że wiedza liderów politycznych o problemach samorządu jest ciągle znikoma, i że moje opinie będą odgrywać podstawową rolę przy wszelkich decyzjach, gdyż mają oni do mnie zaufanie (...) Dostałem gabinet, sekretarkę i kierowcę i… miałem zbudować samorząd – wspominał.

Plan Regulskiego zakładał dokonanie zmian ustrojowych już przed następnymi wyborami tak, aby rozpoczętej reformy nie można było zatrzymać. Celem przygotowywanych zmian było ograniczenie kompetencji administracji rządowej w zakresie polityki regionalnej oraz przekazanie uprawnień do zarządzania na szczeblu lokalnym nowym Jednostkom Samorządu Terytorialnego - gminom. W Senacie trwały już prace nad ich ustrojem, a wiele pomysłów, które rodziły się właśnie wtedy, do dziś stanowi podstawę ustroju naszego państwa.

– Wierzyliśmy, że samorządy staną się istotną siłą polityczną – wspominał Regulski. Pierwsze miesiące 1990 roku to intensywne prace nad kształtem reformy. Ustawa o samorządzie terytorialnym zostaje uchwalona przez Sejm 8 marca (ostatecznie tytuł ustawy otrzymuje brzmienie ustawa o samorządzie gminnym). Nadchodzi historyczny moment, pierwsze wolne wybory samorządowe, które odbywają się 27 maja 1990 roku. – Miałem poczucie sukcesu. Zaraz po wyborach pojechałem na objazd gmin. Uczestniczyłem w pierwszych posiedzeniach rad, czując że słowo staje się ciałem, że coś powstaje z niczego. Poznałem wielu fantastycznych ludzi, którzy nagle poczuli się politykami w najlepszym znaczeniu tego słowa. Widziałem jak budzi się naród, aktywizują się lokalne elity wsi i małych miasteczek – czytamy we wspomnieniach Regulskiego. 

Reforma samorządowa oznaczała zasadniczą zmianę w funkcjonowaniu kraju. Sto tysięcy ludzi z urzędników państwowych stało się pracownikami samorządowymi. Administracja lokalna zmieniła się całkowicie, nie tylko ze względu na takie, czy inne kompetencje wójta, czy burmistrza. Zmianie uległ cały system zarządzania JST. To były czas wielkich przemian politycznych – obywatele mogli wreszcie sami spośród siebie wybierać swoich przedstawicieli. Gminy uzyskały odrębność osobowość prawną, a ich finanse zostały wyodrębnione z centralnego budżetu państwa.

Wynik wyborów prezydenckich z 1990 roku przesądził o dalszej przyszłości ekipy rządzącej. Regulskiemu zaproponowano stanowisko ambasadora przy Stałym Przedstawicielstwie Polski przy Radzie Europy w Strasburgu, i to właśnie on, już jako ambasador 19 lutego 1993 r. podpisał w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej Europejską Kartę Samorządu Lokalnego. 
 
Już wtedy od paru lat działała Fundacja Rozwoju Demokracji Lokalnej. Również wtedy zrodził się pomysł, aby Fundacja oparta była na silnych i samodzielnych Ośrodkach Regionalnych. Jerzy Regulski, jako jeden z inicjatorów powołania FRDL, pełnił funkcję Prezesa Fundacji aż do swojej śmierci.


Jerzy Regulski był ekspertem Banku Światowego i licznych organizacji międzynarodowych. Uczestniczył w pracach nad reformami samorządowymi w wielu krajach Europy i Azji. Pod koniec lat dwutysięcznych został członkiem komitetu poparcia Bronisława Komorowskiego przed wyborami prezydenckimi, a 7 października 2010 już po wyborze Komorowskiego, został powołany na stanowisko jego Doradcy Społecznego ds. Samorządu Terytorialnego. Zmarł 12 lutego 2015 roku, w wieku 90 lat.

Za swoją działalność otrzymał wiele wyróżnień, nagród i tytułów honorowych od licznych instytucji i uczelni w Polsce i za granicą. W 1999 roku został odznaczony Krzyżem Wielkim Orderu Odrodzenia Polski, otrzymał również tytuł Kawalera Orderu Orła Białego, był Honorowym Obywatelem Warszawy, Jeleniej Góry i Podkowy Leśnej.

Prywatnie mąż Danki, ojciec Joanny i Michała. – Bardzo dużo zawdzięczam swojej żonie. Danka była zawsze przy mnie, wspierając mnie, gdy tego potrzebowałem. Każdy kryzys przechodziliśmy razem, i razem cieszyliśmy się z jego pokonania – pisał w swoich wspomnieniach. 

Jego wielką pasją były polskie Tatry.

Wśród licznych publikacji profesora najbardziej znane to:
- Samorząd III Rzeczypospolitej. Koncepcje i realizacja, Warszawa 2000;
- Local Government Reform in Poland: An Insider’s Story, Budapeszt 2003;
- Samorządna Polska, Warszawa 2005;
- Droga do samorządu. Od pierwszych koncepcji do inicjatywy Senatu (1981-1989), (wraz z M. Kuleszą), Warszawa 2009
- Reformowanie Państwa. Moje Doświadczenia, Warszawa- Szczecin 2007; 
- A Practical Guide to Building Local Government. The Polish Experience, Budapeszt 2010.

Cytaty pochodzą z książki J. Regulski Życie splecione z Historią, Zakład Narodowy im. Ossolińskich, Wrocław 2014.