Ocena operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu administracyjnym. Dokumentacja procesu wyceny

Ważne informacje o szkoleniu

Operat szacunkowy jest jedną z najistotniejszych form dowodu w postępowaniu administracyjnym. Stanowi sformalizowaną opinię o wartości nieruchomości, niezbędną dla potrzeb ustalenia opłat adiacenckich, opłat planistycznych, odszkodowań za pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz dla wielu innych postępowań gdzie niezbędne jest określenie wartości praw do nieruchomości.
Materiały szkoleniowe oprócz podstawowych definicji i opisu uwarunkowań prawnych, zawierają liczne wyroki sądów administracyjnych, obrazujące kształtowanie się linii orzecznictwa w odniesieniu do poszczególnych zagadnień przedstawianych na szkoleniu. Szkolenie przeprowadzone będzie w trybie zdalnym, w formie prezentacji w programie PowerPoint. Prowadzący udzielał będzie odpowiedzi na pytania i problemy zgłaszane przez uczestników szkolenia. Będzie to rzeczywiste spojrzenie na operat z obu stron biurka.

zwiń
rozwiń
Cele i korzyści


• Usystematyzowanie podstawowych pojęć związanych z wyceną nieruchomości.
• Przedstawienie charakteru i treści operatu szacunkowego oraz jego mocy dowodowej.
• Zapoznanie z podstawowymi uwarunkowaniami prawnymi i metodycznymi, dotyczącymi stosowanych podejść, metod i technik wyceny.
• Przedstawienie uwarunkowań i różnic dotyczących oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego przez organizację zawodową, oceny przydatności dowodowej operatu przez organ prowadzący postępowanie a także ocenę postępowania rzeczoznawcy majątkowego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.
• Omówienie najczęściej występujących błędów i uchybień w operatach szacunkowych z perspektywy formalnych możliwości ich oceny przez organ.
• Zapoznanie z podstawowymi uwarunkowaniami prawnymi i metodycznymi dotyczącymi wyceny dla celów szczególnych jak opłaty adiacenckie (wzrost wartości w wyniku podziału, połączenia i podziału, scalenia i podziału, wybudowania infrastruktury), planistyczne (tzw. renta planistyczna), odszkodowania, aktualizacja opłat z tytułu uw itp.

zwiń
rozwiń
Program

1. Operat jako dowód w postępowaniu administracyjnym:
1) Uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości:
a) Przepisy prawa obowiązujące przy sporządzaniu operatu szacunkowego.
b) Rola i status prawny standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
2) Status prawny opinii o wartości:
a) Operat szacunkowy to opinia biegłego, dokument urzędowy czy materiał urzędowy? 
b) Zasady udostępniania operatu szacunkowego przez organ prowadzący postępowanie – ustawa o dostępie do informacji publicznej czy przepis art. 156 ugn? 
c) Zastrzeganie przez rzeczoznawców praw autorskich – uzasadnione czy nie?
3) Zasady sporządzania, obligatoryjne elementy i treść operatu szacunkowego.
4) Podstawowe informacje o zasadach stosowania określonych podejść, metod i technik wyceny nieruchomości:
a) Wartość rynkowa a wartość odtworzeniowa.
b) Wartość rynkowa w podejściu porównawczym czy w podejściu dochodowym? 
c) Kiedy możliwe jest zastosowanie podejścia kosztowego? 
d) Kiedy metoda porównywania parami a kiedy metoda korygowania ceny średniej – uwarunkowania metodyczne i prawne? 
5) Obligatoryjne elementy analizy rynku:
a) Rynek lokalny a rynek regionalny.
b) Przyjmowanie zasięgu terytorialnego i okresu badania rynku – uzasadnienie założeń przez rzeczoznawcę.
c) Uwzględnienie upływu czasu na poziom cen transakcyjnych – tzw. Trend czasowy.
d) Dobór cech, ich standaryzacja oraz określenie siły wpływu na wartość – uzasadnienie wyboru.
6) Problematyka podobieństwa nieruchomości:
a) Definicja nieruchomości podobnych.
b) Opis cech różnicujących – uwarunkowania prawne.
c) Uzasadnienie wyboru nieruchomości spełniających warunek podobieństwa.
7) Typowe błędy i usterki występujące w operatach szacunkowych:
a) Poprawność określenia przedmiotu, zakresu i celu wyceny.
b) Poprawność ustalenia dat istotnych dla określenia wartości m.in.
• W celu ustalenia opłat adiacenckich.
• W celu ustalenia tzw. Renty planistycznej.
• W celu ustalenia odszkodowania za pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości.
c) Przeznaczenie nieruchomości w sytuacji braku obowiązującego planu miejscowego – studium czy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, faktyczny sposób użytkowania terenu czy potencjalne możliwości?
d) Przeznaczenie a cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste przy aktualizacji opłat rocznych tytułu użytkowania wieczystego.
e) Rola i znaczenie załączników.
f) Uzasadnienie przyjętych założeń, wielkości współczynników korygujących i poprawek kwotowych, uzasadnienie dokonanych obliczeń i przyjętego wyniku.
2. Aktualizacja a potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, z uwzględnieniem zmian w art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami – konieczność dołączenia stosownych analiz.
3. Ocena operatu przez organ oraz organizację zawodową, z uwzględnieniem zmian w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1) Ocena operatu jako dowodu w postępowaniu administracyjnym w świetle aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych, z uwzględnieniem zakresu oceny przez organ oraz specyfiki wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego – na ile i w jakim zakresie organ winien oceniać, w aspekcie przydatności dowodowej, operat szacunkowy; do jakich elementów operatu organ ma nie tylko prawo ale i obowiązek odnieść się.
a) Ocena w zakresie zgodności z przepisami prawa – jakich elementów procesu szacowania może dotyczyć? 
b) Ocena w zakresie zgodności z innymi dowodami – czego może dotyczyć?
c) Ocena w zakresie zgodności z wiedzą ogólną – logiczność, spójność, kompletność, adekwatność do okoliczności sprawy, poprawność obliczeń.
d) Odniesienie się przez organ do kwestii podobieństwa nieruchomości – brak możliwości w tym zakresie czy też możliwość, a może obowiązek? – przedstawienie zróżnicowanej linii orzecznictwa sądów administracyjnych.
e) Opis nieruchomości w operacie szacunkowym w aspekcie cech rynkowych i ich stanów – czy muszą być opisane wszystkie nieruchomości czy tylko te przyjęte do porównania w parach, a może tylko te o minimalnej i maksymalnej cenie transakcyjnej?
f) Niezbędny zakres informacji, jaki rzeczoznawca winien zawrzeć w analizie rynku przedstawianej obligatoryjnie w operacie szacunkowym – określenie rynku rodzajowo, przestrzennie i czasowo, współczynnik zmiany cen w czasie, określenie cech i ich standaryzacja oraz siła wpływu cech na wartość (tzw. Wagi), to wyłącznie warsztat rzeczoznawcy czy także możliwa płaszczyzna odniesienia się przez organ?
g) Zależność przyjętych dat istotnych od celu wyceny (opłaty adiacenckie, „renta” planistyczna, wywłaszczenia, w tym pod drogi, ograniczenia praw do nieruchomości – czy to element konieczny do oceny przez organ?
h) Uzasadnienie przez rzeczoznawcę przyjętych założeń, zastosowanego podejścia i metody wyceny, wielkości współczynników korygujących, uzyskanego wyniku itp. – konieczność wynikającą z przepisów prawa czy tylko zasada dobrej praktyki? Przykłady orzecznictwa w tym zakresie.
i) Zawieszenie postępowania – czy może nastąpić w przypadku wszczęcia postępowania przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej względnie w przypadku skierowania operatu do oceny przez organizację zawodową?
j) Operat szacunkowy przedłożony przez stronę postępowania – zakres jego oceny przez organ, możliwość rozstrzygnięcia na podstawie operatu przedłożonego przez stronę.
k) Wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego z udziału w postępowaniu – czy i w jakich ewentualnie przypadkach jest to możliwe?
2) Ocena operatu przez organizację zawodową – tryb, zakres i uwarunkowania prawne:
a) Kiedy zachodzi potrzeba dokonania oceny przez organizację zawodową?
b) Kryteria oceny stosowane przez organizacje zawodowe
c) Czy i w jaki sposób organizacja może odnieść się do poziomu określonej wartości?
d) Skutki negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową.
e) Czy istnieje możliwość kwestionowania oceny dokonanej przez organizację zawodową?
4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych:
1) Administracyjny tryb postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.
2) Zakres kompetencyjny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej – ocena operatu szacunkowego czy ocena postępowania rzeczoznawcy.
3) Kary dyscyplinarne, jakie mogą być orzeczone wobec rzeczoznawcy majątkowego.

zwiń
rozwiń
Adresaci

Pracownicy administracji rządowej i samorządowej, jednostek organizacyjnych np. zarządów dróg publicznych, pracownicy spółdzielni mieszkaniowych, sektora bankowego, pracownicy Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego itp. Forma i zakres tematyczny szkolenia uwzględnia fakt, iż dedykowane jest również osobom, niezajmującym się zawodowo wyceną nieruchomości.

zwiń
rozwiń
Informacje o prowadzącym

Mgr inż. geodeta; z uprawnieniami geodezyjnymi w zakresie podziałów, rozgraniczeń nieruchomości, opracowań do celów prawnych, pomiarów sytuacyjno – wysokościowych oraz inwentaryzacyjnych; nadto: rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami; Zastępca Przewodniczącego Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej dla rzeczoznawców majątkowych; wieloletni przewodniczący Komisji Opiniującej Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych; aktualnie członek Kolegium Arbitrażowego działającego w ramach KO ŚSRM; członek Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; pracownik administracji samorządowej – wcześniej Urząd Marszałkowski Województwa Śląskiego (Wydział Geodezji, Kartografii i Gospodarki Nieruchomościami – z-ca dyrektora ds. gospodarki nieruchomościami); aktualnie Urząd Miasta Częstochowy – Wydział Geodezji i Kartografii, z-ca Naczelnika Wydziału (pion ewidencji gruntów, wywłaszczeń, regulacji stanów prawnych, podziałów i rozgraniczeń nieruchomości). Od ponad 15 lat wykładowca na studiach podyplomowych - Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach, Uniwersytet Śląski w Katowicach, Akademia - Wyższa Szkoła Biznesu w Dąbrowie Górniczej, Akademia Ekonomii i Innowacji w Lublinie m.in. z zakresu źródeł informacji o nieruchomościach, dokumentacji procesu wyceny, wyceny nieruchomości dla celów specjalnych. Również prowadzący szkolenia dla pracowników administracji, dotyczące tematyki związanej z oceną operatów szacunkowych sporządzanych dla potrzeb postępowań administracyjnych. Łącznie ponad 25 – letnie doświadczenie zawodowe w gospodarce nieruchomościami.

zwiń
rozwiń